تحول سوق العقارات في قطر: نظرة عامة وتوقعات

شهد سوق العقارات في قطر نمواً غير مسبوق في السنوات الأخيرة، حيث اجتذب عدداً متزايداً من المستثمرين المحليين والأجانب. لقد قام خبراؤنا في Qatari news بتحليل الاتجاهات الحالية واكتشفوا ما يحدث في سوق الشرق الأوسط الديناميكي هذا.

وتستعد قطر بنشاط لكأس العالم لكرة القدم 2022، حيث استثمرت مليارات الدولارات في تطوير البنية التحتية وبناء فنادق جديدة ومراكز تسوق ومناطق سكنية. وقد أدى هذا بدوره إلى تحفيز الطلب على العقارات التجارية والسكنية. وقد حددت الحكومة القطرية هدفًا لجذب أكثر من 5 ملايين international  tourists سنويًا بحلول عام 2022، مما يستلزم توسيع مخزون الفنادق في البلاد.

بالإضافة إلى ذلك، تجتذب ظروف الأعمال والاستثمار المواتية المزيد من الشركات متعددة الجنسيات companies to Qatar، التي تفتح مكاتبها ومكاتب تمثيلها هنا. وهذا يزيد أيضًا من الطلب على المساحات المكتبية ومرافق التخزين.

وأخيرا، يتطلب الاقتصاد القطري المتنامي المزيد والمزيد من العمالة الماهرة من الخارج. بين عامي 2008 و2016، ارتفع عدد سكان البلاد من 1.6 مليون إلى 2.5 مليون، ويرجع ذلك أساسًا إلى العمالة الوافدة. وهذا يغذي الطلب على المساكن المستأجرة.

وبالتالي، مع مشاريع البنية التحتية واسعة النطاق وتدفق الاستثمارات والشركات والمهاجرين، أصبح موضوع تحليل السوق Qatar property أكثر أهمية من أي وقت مضى لفهم الصورة الاقتصادية للمنطقة.

الاتجاهات الرئيسية في سوق العقارات السكنية

شهدت العاصمة القطرية الدوحة نمواً كبيراً في الحجم في السنوات الأخيرة. ووفقاً لدراسة أجرتها صحيفة التايمز، فإن الأحياء الجديدة في المدينة هي الأكثر طلباً من قبل مشتري العقارات السكنية.

وعلى وجه الخصوص، يجذب اهتمام المستثمرين من القطاع الخاص والمؤسسات مناطق مثل لوسيل وجرير والمرقاب ولؤلؤة قطر وغيرها. ووفقاً للمراجعة السنوية لسوق العقارات في قطر، التي تجريها أكبر شركة عقارية محلية في الدوحة لاند، فقد تم بيع حوالي 60% من جميع الشقق والشقق في المناطق الجديدة بالدوحة خلال الـ 12 شهراً الماضية.

ويعزو الخبراء هذا الاتجاه إلى عدة عوامل. أولاً، تتميز الأحياء الجديدة ببنيتها التحتية المتطورة، وقربها من طرق المواصلات الرئيسية، وتوافر المرافق الاجتماعية. ثانياً، أنها توفر المزيد من المساكن في المجمعات الحديثة التي تلبي متطلبات شرائح الأسعار المتوسطة والعليا. وأخيرًا، تعتبر الأحياء الجديدة أكثر صديقة للبيئة ومريحة للعيش مقارنة بالأحياء القديمة في الدوحة.

ويتوقع خبراء جونز لانج لاسال أن يستمر اتجاه الطلب المتزايد على السكن في الأحياء الجديدة بالدوحة. ويستثمر المطورون بنشاط في مشاريع التطوير المتكاملة، ويقومون في نفس الوقت ببناء الأبراج السكنية والمكاتب والفنادق والبنية التحتية. وهذا يجعل الأحياء جذابة للإقامة طويلة الأمد لشرائح مختلفة من السكان.

ووفقا لبحث التايمز، كان هناك في السنوات الأخيرة اتجاه نحو ارتفاع الأسعار في السوق الأولية للعقارات السكنية الفاخرة في قطر، مع انخفاض متزامن في النشاط في السوق الثانوية.

وعلى وجه الخصوص، ارتفع متوسط سعر العرض للشقق الفاخرة في مباني الدوحة الجديدة عام 2022 بنسبة 5.7% إلى 82 ألف ريال للمتر المربع. وأظهرت الفلل المتميزة نمواً أكثر نشاطاً: زائد 8.2%، ليصل إلى 94.6 ألف ريال للمتر المربع في المتوسط. وفقا لتوقعات المحللين Global Property Guide، في السنوات الثلاث المقبلة، سيبقى معدل نمو الأسعار عند مستوى التضخم – حوالي 3٪ سنويا.

ومع ذلك، فإن السوق الثانوية للعقارات السكنية الراقية تظهر ديناميكيات معاكسة. انخفض عدد المعاملات مع الشقق والفلل الفاخرة في عام 2022 بنسبة 18٪ مقارنة بالعام السابق. كما انخفض متوسط أسعار العرض في السوق الثانوية بنسبة 2-4% في مختلف القطاعات.

وتشمل الأسباب زيادة المنافسة من المجمعات الجديدة، والإفراط في قطاع العقارات السكنية الفاخرة في الدوحة، وانخفاض الطلب وسط تباطؤ الاقتصاد العالمي. ويتوقع الخبراء أن يستمر هذا الاتجاه في المستقبل القريب. ربما تكون ذروة المبيعات في السوق الثانوية للمساكن الفاخرة في قطر قد مرت بالفعل.

العقارات التجارية

هناك اتجاه ملحوظ آخر في سوق العقارات في قطر وهو التطوير النشط للقطاع التجاري على خلفية الطلب المتزايد من الشركات الدولية.

وعلى وجه الخصوص، يجري حاليًا إنشاء مراكز مكاتب حديثة من الدرجة A وB على نطاق واسع في الدوحة. ووفقاً لدوحة لاند، سيصل المعروض من المكاتب الجديدة في عام 2022 إلى 124 ألف متر مربع، وهو رقم قياسي خلال السنوات الخمس الماضية. وكان المشروع الأكبر هو مجمع الأعمال برج جرافيتي للمكاتب بمساحة 67.5 ألف متر مربع.

وبفضل المشاريع الجديدة، ظل متوسط معدل الشواغر في المراكز التجارية في الدوحة عند مستوى منخفض – أقل من 10%. كما ظلت معدلات الإيجار مستقرة: من 80 إلى 150 ريالاً للمتر المربع شهريًا للمكاتب من الدرجة الأولى.

ومن القطاعات الشهيرة الأخرى للاستثمار قطاع الفنادق. وعلى خلفية بطولة كأس العالم لكرة القدم 2022، تم افتتاح 13 فندقًا جديدًا بإجمالي مخزون غرف يزيد عن 2500 غرفة في قطر خلال العام. وكان أكبرها فندق شيراتون جراند الدوحة الذي يضم 292 غرفة. ووفقاً لتقديرات شركة جيه إل إل، فإنه عند إطلاق بطولة كأس العالم، تمت إضافة حوالي 26 ألف غرفة فندقية جديدة إلى السوق القطرية لتلبية الطلب السياحي المتزايد.

العوامل المؤثرة على سوق العقارات عام 2023

يشير الخبراء إلى العديد من العوامل الرئيسية التي ستؤثر على سوق العقارات في قطر في عام 2023. أولاً، الانتهاء من مشاريع البنية التحتية لكأس العالم لكرة القدم 2022. وقد تم بالفعل تشغيل ثمانية من الملاعب الثمانية المخطط لها، وتم توسيع مطار حمد الدولي، وإنشاء ملاعب جديدة. تم افتتاح خطوط المترو والترام عالي السرعة. وهذا يحسن إمكانية الوصول إلى وسائل النقل في المناطق ويزيد من جاذبيتها للاستثمار.

ثانياً، دخلت التغييرات في التشريعات التي تنظم سوق العقارات السكنية حيز التنفيذ. وعلى وجه الخصوص، تم إلغاء القيود المفروضة على الحد الأدنى لفترة تسجيل عقود الإيجار لتشجيع الإيجارات طويلة الأجل. كما يُسمح للأجانب بالحصول على قروض عقارية من البنوك المحلية مقابل عقارات في المناطق الاستثمارية.

وأخيرا، يؤدي ارتفاع أسعار النفط والغاز في الأسواق العالمية إلى تعزيز الاقتصاد القطري وزيادة ثقة المستثمرين في الاستثمارات طويلة الأجل في سوق العقارات المحلية. وهذا بدوره يغذي النشاط في كل من القطاعين التجاري والسكني.

توقعات التنمية للسنوات القادمة

ويتوقع الخبراء المزيد من النمو النشط لسوق العقارات في قطر في السنوات المقبلة.

وفي القطاع السكني، من المتوقع أن يستمر اتجاه الطلب المتزايد على العرض الجديد في المجمعات الحديثة من الدرجة الممتازة. وسيواصل المطورون مشاريع واسعة النطاق للتنمية المتكاملة للمناطق الجديدة في الدوحة. وتتوقع أنفال كابيتال أنه بحلول عام 2026 سيرتفع متوسط الأسعار بنسبة 18-22% حسب المنطقة وفئة العقار.

  وفقًا لـ Cushman & Wakefield، سيتم تشغيل 1.1 مليون متر مربع إضافية من المساحات المكتبية الحديثة بحلول عام 2025. وستنمو سعة التخزين بنسبة 24% بحلول عام 2026 لتلبية الطلب المتزايد من شركات الخدمات اللوجستية وتجارة التجزئة.

سيستمر قطاعا الفنادق والسياحة في النمو بقوة بعد بطولة كأس العالم 2022، في ضوء خطط الحكومة القطرية لمواصلة الترويج للبلاد كمركز لسياحة الاجتماعات والحوافز والمؤتمرات والمعارض في المنطقة. وتخطط لجذب 7 ملايين سائح دولي سنويًا بحلول عام 2030. وهذا سيضمن استقرار الطلب على جميع قطاعات العقارات.

وعلى الرغم من التوقعات الإيجابية بشكل عام، يشير الخبراء إلى المخاطر المحتملة على التطور المستقر لسوق العقارات في قطر.

أولا، هو اعتماد اقتصاد البلاد على حالة الطاقة. وقد يؤثر انخفاض أسعار النفط والغاز على معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي ودخل الأسر وموازنة الدولة. وهذا بدوره سيؤثر على الطلب في قطاعات العقارات.

ثانياً، لا يزال هناك خطر من فرط تشبع السوق، خاصة في المساكن والفنادق الفاخرة. ونظراً للخطط الطموحة لتطوير البنية التحتية لكأس العالم 2022، فمن الممكن حدوث زيادة كبيرة في العرض في بعض القطاعات. وقد يؤدي ذلك إلى تصحيح الأسعار وانخفاض نشاط المستثمر.

وأخيرًا، تشكل التوترات الجيوسياسية المتزايدة في الخليج تهديدًا معينًا. تاريخياً، كان لأي صدمات أو أزمات في الشرق الأوسط تأثير سلبي على سوق العقارات في قطر بسبب تدفقات رأس المال إلى الخارج وانخفاض النشاط التجاري.

وعلى الرغم من بعض المخاطر، إلا أن آفاق سوق العقارات القطرية تبدو إيجابية بشكل عام على خلفية الانتعاش الاقتصادي العام وتنفيذ مشاريع البنية التحتية واسعة النطاق. وكما أظهر تحليل خبرائنا، ستستمر اتجاهات نمو الأسعار والطلب في السنوات المقبلة في جميع القطاعات الرئيسية – من الإسكان الفاخر إلى العقارات التجارية والفندقية.

سيظل كبار المستثمرين والمطورين الذين ينفذون مشاريع التنمية المعقدة للمناطق هم المحركون للسوق. وفي الوقت نفسه، سيستفيد كل من المشترين الأثرياء لعقارات النخبة ومستأجري المساحات التجارية. وبشكل عام، سيظل سوق قطر جاذباً للاستثمارات.